Dava Yolu İle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

sozlesme1

DAVA YOLUYLA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

Kira sözleşmesi şekil şartına bağlı değildir. Yazılı ya da sözlü yapılabilir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması tavsiye edilir.

Kira sözleşmesi ile ilgili her türlü tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bildirim yolu ile veya dava yolu ile sona erdirilebilir.

adalet heykeli

A)Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi:

 

B)DAVA YOLUYLA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ:

Tahliye davası, kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona erdirilemeyeceği, ancak mahkeme kararıyla sona erdirilebileceği halleri ifade etmektedir. Tahliye davası kiraya verenden veya kiracıdan kaynaklanan kanunda öngörülen belirli sebeplerle açılabilir;

1) Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler;

a- Kiraya Verenin veya Yakınlarının Konut veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle: TBK’nın 350. maddesinin 1. Bendine göre “kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralanını kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Kiralanan şey kişinin mesken ya da işyeri olarak kendisi, eşi, çocukları, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler gerekli ise o zaman ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılır. Bu davada özellikle ihtiyaç iddiası samimi olmalıdır. Maddede sayılan kişilerin konut gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olması ve bu hususu davacının ispatlaması gerekir. Kiraya verenin kira bedelini artırmak, kiracıyı huzursuz etmek, kiracıdan kurtulmak, konutu daha rahat satabilmek gibi maksatlarla tahliye isteminde bulunduğu hallerde, esasen gerçek bir konut gereksiniminin bulunmadığı ve ihtiyaç iddiasının da gerçeği yansıtmadığı kabul edilecektir. Yargıtay ayrıca ihtiyacın devamlı olmasını da aramaktadır. Bu içtihatlara göre, devamlılık arz etmeyen, geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez ve ayrıca ihtiyacın dava sonuçlanıncaya kadar devam etmesi gerekir. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir.

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

b- Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle: TBK’nın 350. maddesinin 2. bendi uyarınca; “Kiraya veren, kira sözleşmesini;  kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Kanun, yapının yeniden inşasının gerekli olduğu ya da imar amacıyla yapının esaslı onarımının, genişletilmesinin veya değiştirilmesinin gerekli olduğu hallerde kiralananın tahliyesinin istenebileceğini kabul etmiştir. Bu davada yeniden inşaya, esaslı tamir ve tadilata ilişkin olarak hazırlanan tadilat projesinin mahkemeye sunulmalıdır. Keşif sırasında teknik bilirkişiler, söz konusu tadilat sırasında taşınmazda kiracının bulunmasının fennen mümkün olmadığını bildirilerse, mahkemece tahliyeye karar verilir. Dolayısıyla yapılacak tamir ve tadilatın esaslı surette olması ve bunlar yapılırken mecurda kiracının oturmasının fennen mümkün olmaması gerekmektedir.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

c- Yeni Malikin veya Yakınlarının Gereksinimi Sebebiyle: TBK’nın 351. maddesi uyarınca “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” Kiralananı iktisap eden, iktisap ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, yine iktisap tarihinden en erken 6 ay sonra açacağı tahliye davası yoluyla kiralananın tahliyesini sağlayabilecektir. İktisap eden bu bildirimde (ihtarda) hem kiralananı iktisap ettiğini hem de tahliye iradesini bildirmek zorundadır.

Kiralananı iktisap eden dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

adaletsizlik

2- Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler;

a-Tahliye Taahhüdü Sebebiyle: TBK’nın 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Tahliye taahhüdü oldukça sıkı şekil şartlarına tabidir. Bu koşullar şu şekilde sıralanabilir; Öncelikle söz konusu taahhüdün yazılı, imzalı şekilde verilmesi gerekir, sözlü taahhüdün bu anlamda geçerliliği yoktur. İkinci olarak, taahhütte kiralananın boşaltılacağı tarihin belli olması gerekir. Üçüncü olarak taahhüdün, kiralananın teslim edilmesinden ve kira sözleşmesinin yapılmasından sonra verilmiş olması gerekir. Kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte düzenlenen tahliye taahhütleri geçersizdir.

b-İki Haklı İhtar Sebebiyle: TBK’nın 352. maddesinin 2. fıkrası uyarınca “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek ihtarların haklı ve yazılı olmaları gerekmektedir. Bu anlamda kira bedeli muaccel olmadan gönderilen bir ihtar haklı kabul edilemez. Kiraya veren haksız olarak kira bedelini almaktan kaçınarak kiracıya ihtar gönderirse haklı bir ihtardan söz edilemez. İhtar kiracıya varmadan kiracı söz konusu bedeli öder ise, ihtarın haklılığı ortadan kalkar. Birikmiş aylara ilişkin ihtarların ayrı ayrı gönderilmesi veya ödenmeyen bir ayın bedelinin iki farklı ihtara konu yapılması hallerinde de iki haklı ihtar oluşmaz.

c-Kiracının veya Eşinin Mevcut Konutu Sebebiyle: TBK’ nın 352. maddesinin 3. fıkrası uyarınca “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

d-Kiracının Temerrüdü Sebebiyle: TBK’nın 315. maddesi uyarınca “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren başlar” TBK’nın 314. maddesi uyarınca aksine yerel adet olmadıkça veya taraflar aksini kararlaştırmadıkça kira bedeli ve yan giderleri kiracı her ayın sonunda ödemekle yükümlüdür. Kiracı bu yükümlülüğüne aykırı davranır ise, kiraya veren madde uyarınca yazılı bir bildirimde bulunarak, konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörülen bildirimin kiracıya varmasından itibaren 30 günlük süre içinde, muaccel olan kira bedeli veya yan giderlerini ödemesini aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirme imkanına sahiptir. Bu bildirimde (ihtarda) kira bedeli veya yan giderlerin hangileri olduğu, miktarı, süre içinde ödemenin yapılmaması halinde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı yer almalıdır, aksi takdirde kiraya verenin tahliye talebi reddolunur. Söz konusu 30 günlük süre azaltılamaz. Verilen süre içinde kiracı tarafından ödeme yapılır ise artık bu hükme dayalı kira sözleşmesi feshedilemez. Ancak ödeme yapılması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Bu nedenle ödeme yapılsa dahi aynı durumun tekrarı halinde TBK’nın 352. maddesinin 2. fıkrası anlamında iki haklı ihtara sebebiyet verilecek olup bu durumda da tahliye davası açılabileceği ortadadır.

e-Kiracının Özen ve Saygı Borcuna Aykırılığı Sebebiyle: TBK’nın 316. maddesi uyarınca “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

 

NOT: Tüm bu izah edilen hususlar genel hukuki bilgi mahiyetinde olup bu konularda bir hukuki sorun ile karşılaşıldığında bir hukukçuya danışılması tavsiye edilir.

 

 

 

 

 

 

Tartışmaya Katıl

Listeleri karşılaştırın

Karşılaştırmak